Adjudication immobilière : amiable et forcée

Une vente par adjudication est une vente aux enchères publique. Elle s'effectue au tribunal ou à la chambre des notaires. La personne qui offre le prix le plus élevé devient acquéreur. Cette vente peut être faite soit par une procédure judiciaire, soit par décision du propriétaire du bien.

L'adjudicataire est celui qui remporte le bien.

Les étapes de la saisie immobilière :

• Commandement de payer
• Visite de l’huissier
•  Assignation à comparaître
• Audience d’orientation
• Vente amiable ou vente forcée.

Il existe deux types d'adjudication :

Adjudication amiable (ou volontaire) : Utilisée dans le but d'en obtenir le meilleur prix. Il est possible de mettre un prix de réserve.

Cette vente se distingue de la vente ordinaire par les enchères et par leur caractère public, et de l’adjudication judiciaire par l’absence de jugement ordonnant qu’il y soit procédé.

Comme dans toute vente : il faut respecter les formalités préalables, la purge du droit de préemption, la réalisation de contrôle sur l’état de l’immeuble (les diagnostics) ainsi que le mesurage de la superficie privative du lot (si copropriété).

Etablissement d’un cahier des conditions de vente : C'est la charte de toute l’opération établie par le notaire, sur la réquisition du vendeur. Elle est utilisée en tant que titre de propriété rédigé quelques jours avant la mise en vente par adjudication et consultée par l'adjudicataire. La mise à prix peut être indiquée uniquement à l’ouverture de l’enchère. Les notaires prévoient dans leurs actes une clause de surenchère (un tiers peut remettre en cause la vente et surenchérir).

Un fois la vente terminée : Transfert de propriété + publicité foncière.

Adjudication judiciaire : C'est la procédure qui intervient lorsque le débiteur n'a pas réussi à régler sa dette de manière intégrale ou n'a pas pu faire valoir une vente amiable de son bien. Elle vise à proposer un bien immobilier mis aux enchères au plus offrant. La vente est organisée à l'occasion d'une audience spéciale présidée par un magistrat. 

C'est une procédure d’exécution qui tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix (art. L311-1 Code des procédures civiles d’exécution).

La saisie est pratiquée en vertu d’un titre exécutoire constatant une "créance liquide et exigible", c'est-à-dire d’une décision de justice dont les délais d’appels sont écoulés, donc d'une décision non contestée et non contestable . 

Le juge de l’exécution compétent est celui du tribunal du lieu de situation de l'immeuble.

La procédure débute par un commandement de payer valant saisie (à la requête du créancier et signifié par un huissier de justice). L’acte de saisie rend l’immeuble indisponible, c'est à dire qu'il est impossible de vendre le bien à compter de la signification du commandement. Il est également impossible de le grever de droits réels.

Le créancier assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution ; 

une "audience d’orientation" est alors obligatoire et doit avoir lieu au plus tard dans les 5 mois après la délivrance du commandement de payer faite au débiteur. Le but de cette audience est de permettre au  juge de l'exécution de déterminer les modalités de poursuite de la procédure de saisie.

Le juge, après avoir entendu les parties, statue sur les contestations et demandes. Après la date de cette audience, il n'est plus possible de déposer de contestation. Néanmoins, le juge de l'exécution peut autoriser le renvoi de la date de l'audience d'orientation dans le but qu'une contestation du débiteur puisse être formée au plus tard lors de cette audience de renvoi.

L'audience d'orientation : le juge de l'exécution vérifie que le créancier dispose d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la procédure porte sur un bien immobilier (ou des droits immobiliers) mais aussi que le bien immobilier n'est pas frappé d'une clause d'inaliénabilité ou d'insaisissabilité.

Lors de cette audience, le juge de l'exécution détermine les modalités de poursuite de la procédure. Le juge peut alors autoriser la vente amiable du bien ou en ordonner la vente forcée.

S'il accorde la vente amiable, il s'assure également qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu : de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Si le juge autorise la vente amiable du bien :

- Il fixe le prix en deçà duquel il ne peut être vendu,

- Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant,

- Il indique la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai ne pouvant excéder 4 mois.

La procédure est suspendue pendant ce laps de temps.

Si le bien est vendu à l’amiable : il faut établir un acte préparatoire comme dans le cas d’une vente ordinaire.

De plus, lors de l'audience de rappel, pour pouvoir ordonner la radiation des hypothèques, le juge vérifie que :

- L’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées,

- Le prix a bien été consigné,

- L’état des créances a bien été dressé.

Le juge de l'exécution peut accorder un délai supplémentaire de 3 mois dans le cas où aucune convention préparatoire n’est présentée à l’audience de rappel mais seulement si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition.

Si le débiteur ne parvient pas à vendre son bien, le créancier est en droit de l'assigner pour faire reprendre la procédure de vente judiciaire et qu'une date d’audience d’adjudication soit fixée.

Le juge de l'exécution qui ne peut constater la vente amiable ordonne alors la vente forcée du bien et l’audience d’adjudication a lieu entre 2 et 4 mois plus tard.

En revanche et compte tenu du formalisme spécifique lié à cette procédure, seule l'intervention d'un avocat spécialisé en "droit des voies d'exécution" permettra de relever les causes de nullités, d'erreurs, d'oublis, de délais de prescription ou de forclusion s'il y en a et pourra protéger le débiteur contre la vente forcée. Ainsi, en matière de copropriété et d'impayés de charges, le débiteur devra consulter un avocat au plus vite.